吴红权

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债权债务

【个人论点】离婚四类房产分割的基本概括与浅析

来源:启东律师   网址:http://www.lawqd.com/   时间:2016/11/22 14:06:22

    据青岛市市司法局案件统计,今年青岛市案件量位于第一是离婚案件,与去年同期相比,离婚率增加了20%。目前,在离婚案件中,最受关注问题是房屋分割与分配,房产如何公平分割是夫妻双方财产分割中的焦点问题。有的房产是男女双方婚前共同出资购买婚后取得产权证的按揭房,有的是一方单位婚前公有房屋婚后转变为私房,有的是一方婚前老房婚后拆迁双方贴钱购买的拆迁房等,形形色色的房产,导致当事人在离婚分割时产生了诸多争议和观点。现在笔者就离婚诉讼时涉及六类房屋以及分配方案做一个概括和浅析。

   青岛离婚案件中存在如下四类房屋:商品房公房拆迁房经济适用房

   一、商品房三种情形的概括及浅析

   商品房指按照法律法规等相关规定可以在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房等。

   现实生活中,准备结婚的男方或夫妻双方按揭贷款买房的情况在离婚诉讼中居多。对婚前完全由其个人出资购买,婚前办理完毕产权证的房产,法律规定为婚前个人财产,由于此种产权目前各界不存在争议,在此不作多赘述。争议焦点问题系婚前按揭房屋尚未完全取得所有权,在离婚时存在较大争议。该如何分割!笔者认为应该针对具体情况做出具体处理意见:

   1、一方婚前购买商品房,婚前一方支付首付款,婚后由双方共同偿还债务并取得房产证。江苏省高院认为:①一方婚前购买的按揭房屋,只要在婚姻存续期间获得房产证,无论产权证上登记的所有人为一方或双方,均视为夫妻共同财产。此种房产应认定为夫妻共同财产。针对同样的问题青岛市中级人民法院认为:②系一方的婚前个人财产。夫妻双方婚后共同偿还贷款部分应作为夫妻关系存续期间的共同财产予以分割。离婚时,该房屋若存在增值,对房屋增值部分可按照夫妻双方婚后共同还贷所占购房价格的比例、婚姻关系存续时间的长短、另一方对家庭付出的多少因素酌情分割。当然离婚时房屋如果贬值,则贬值后果由婚前购房一方自负,不能要求配偶一方分担风险。由此可见,不同法院掌握的法律标准和尺度不一,笔者认为,青岛市中级人民法院的观点更能适应青岛地区目前房价不断增长的大背景,更合乎法律规定,更能让青岛市民切身感受到实实在在的公平正义。

   2、一方婚前购买商品房,首付款系双方支付,婚后共同偿还贷款并取得房产证。按照青岛当地风俗习惯,男方在婚前购置婚房。但根据青岛目前房价居高不下的行情,一套100平米的房屋在普通地脚达到了100万元,像这种情况青岛大部分普通家庭没有能力支付全部首付款。于是出现了一种新情况,即男方支付房屋首付款的60-90%不等,剩余首付款由女方支付,男方通常情况下会给女方出具借条一份,证明婚前购买的商品房首付款系借女方部分款项。针对此类问题,该房产属于一方婚前个人财产还是双方按出资比例共同共有房产?

   针对上述第2种问题,最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》(征求意见稿)没有做出详细明确的规定。根据青岛市中级人民法院的《民事审判例释》观点:该房屋为婚前个人财产。笔者认为,如果该房屋属于一方婚前个人财产,而婚前女方参与支付的少部分首付款形成债权债务关系,男方借女方购房款在离婚时仅需偿还债务观点来看,显然对女方来讲是显示公平的。通过举例比较说明:房屋购买时市值100万元,男方首付款40万元,女方首付款10万元,婚后共同偿还剩余贷款50万元,离婚时房屋价值150万元。按照单纯系债权债务方案分割:婚后双方偿还50万元,

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